Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi

Taşınmaz Satış Vaadi̇ Sözleşmesi̇ Nedi̇r?

Taşınmaz satış vaadi bir tarafa veya iki tarafa bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını talep hakkı doğuran bir sözleşmedir. Bir ön sözleşme niteliğindedir. Sözleşme ile söz konusu taşınmazın ileride bir tarihte vaat edene taşınmazı satmayı vaat alana taşınmazı satın almayı taahhüt eder. Türk Borçlar Kanunu’nun 29.maddesine göre ileri tarihli bir sözleşme yapmak mümkündür.

TBK m.29: “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.”

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi üçüncü kişiye ait bir taşınmaz üstünde de yapılabilir. Vaatte bulunan o an taşınmazın maliki olmak zorunda değildir. Önemli olan satış sözleşmesi yapıldığı an vaat edenin malik olmasıdır.

Taşınmaz Satış Vaadi̇ Sözleşmesi̇ni̇n Geçerli̇li̇k Şartları Nedir?

•Sözleşme resmi şekilde yapılmış olmalıdır. TBK m.237’de düzenlenmiştir.

TBK m.237: “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.”

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekli: noterde düzenleme şeklindedir. Noterde onaylama şeklinde yapılırsa geçersiz olur.

•Taşınmaz belirli ve belirlenebilir olmalıdır. Yapılacak herhangi bir incelemeyle teşhis ve tayini mümkün olmalıdır.

•Ödenecek bedel ve ödeme şekli açıkça belirtilmiş olmalıdır.

Taşınmaz Satış Vaadi̇ Sözleşmesi̇ni̇n Hüküm Ve Sonuçları Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir veya her iki tarafa satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkını verir. Sözleşmeyle satış vaadi borçlusu taşınmazı satmayı, satış vaadi alacaklısı ise taşınmazı satın almayı taahhüt eder.

Bir taraf satış vaadi sözleşmesini yapıp satış sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa diğer taraf dava yoluna başvurur ve mahkeme hükmü kaçınan tarafın iradesi olarak algılanır ve mahkeme hükmüyle tapuda satış sözleşmesi resmi şekilde düzenlenir. Tescili talep eden satıcıysa sorun olmaz ancak tescili talep eden alacaklıysa tescilin mümkün olması gerekir. Vaat borçlusu kusurlu hareketiyle satışı imkânsız hale getirirse eğer zararı tazmin etmek zorundadır, bunun için zamanaşımı 10 yıldır.

Bi̇rden Çok Satış Vaadi̇ Sözleşmesi̇ Olursa Ne Olur?

Malikin aynı taşınmaza ilişkin birden çok satış vaadi sözleşmesi yapması halinde en eski tarihli sözleşme dikkate alınmalıdır. Yeni tarihli sözleşme alacaklısı iyi niyetli olsa bile eski tarihli sözleşme dikkate alınır.

Taşınmaz Satış Sözleşmesi̇ Nasıl Sona Erer?

Üç şekilde sona erer:

1-Sözleşmenin ifası

2-Sözleşmenin feshi

3-Edimin ifasının zamanaşımına uğraması

Taşınmaz Satış Vaadi̇ Sözleşmesi̇nde Zamanaşımı Ne Kadar?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin zamanaşımı için özel bir hüküm düzenlenmediği için TBK madde 146’ya tabidir.

TBK m.146: “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir.”

Dolayısıyla 10 yıllık zamanaşımı uygulanır. Zamanaşımı süresi ifa olanağının doğumu ile başlar.

Taşınamaz Satış Vaadi̇ Sözleşmesi̇ni̇n Tapuya Şerhi̇ Verilebilir mi?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflarından biri isterse tapu siciline şerh verebilir. Şerh yapılması için bir şerh anlaşmasına gerek yoktur.

Satış vaadinin sağladığı satın alma hakkının şerhi, bu hakkın sonraki maliklere karşı da kullanılabilmesi imkânı sağlar. Şerhin etkisi beş yıldır. Beş yılın sonunda şerhin etkisi sona erer.